马光远:房价下一步怎么走，想想都害怕

讲师资历

课程目标

城市房价走势的判断

课程大纲

本轮中国一二线城市房地产市场出现超预期上涨的关键原因，是在房地产开发投资和新房开工面积连续下滑的情况下，总体供应出了问题。2014年以来，由于对房地产的预期看淡，导致开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑，从而在房地产政策回暖之后，出现了一二线城市需求旺盛，库存告急，库存的下降又激化了上涨的预期，从而出现了房价的猛涨和疯涨。 我清楚记得在2014年9月30日，在房地产市场陷于低迷，70个大中城市新房价格环比上涨的城市数为零的情况下，人民银行调整首套房的认定标准，打响了中央政府救市的第一枪。我在第一时间写的文章《不是每一朵野百合都会有春天》中写道“一线城市、热点城市以及人口未来流入的城市，需求依然旺盛，库存不是问题。一旦政策丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂的出手买房”。如此判断的原因很简单，这三类城市未来仍然属于人口净流入地区，住房的需求长期处于旺盛状态，一旦政策回暖，房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是“供给短缺导致的报复性上涨”。 尽管高层明确警示房地产泡沫，明确提出要“抑制资产价格”，但未来房地产的走势主要受供求关系的左右，而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。对于那些土地供应不够，新开工面积不够的城市而言，尽管房价已经让人恐惧，恐怕仍然将会处在上涨的周期。 以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在一线城市里没有上海和深圳那么抢眼，但进入今年下半年后，后劲十足，支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。判断北京的房价，应该关注三个指标： 一是土地市场。北京除了今年3月，大兴出了一个“地王”，土地市场并没有上海、深圳以及新的“四小龙”那么火爆。根本原因是今年北京土地市场供应下降。根据我爱我家市场研究院统计数据显示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数，还是交易体量均创下历史新低。从5月至今，北京土地市场已连续3个月没有供一块地。并非因为北京无地可供，而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策，明确新增建设用地控制在1850公顷以内。看历史数据，从2013年到2015年，北京土地供应面积逐年递减，三年供应住宅用地为113宗，合计建筑面积为2046万平方米，其中还包含自住房等非商品住房。在房地产市场大幅回暖的情况下，土地供应的减少一定会导致进一步看涨的预期，导致后市房价的大涨。 二是房地产开发投资。前7个月，北京完成房地产开发投资2002.1亿元，同比下降9.6%。其中，住宅投资完成950.6亿元，同比下降9.1%；住宅施工面积下降7.5%；住宅新开工面积下降8.8%。这意味着，在需求和成交大涨的情况下，未来的供应仍然处在下降的通道。8月份，北京只有两个住宅项目入市，两个项目共新增住宅产品209套。 三是库存。自8月份以来，北京的住宅库存跌至6万套以内的历史低水平。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套，平均单套面积为132.7平方米。按照每月1万多套的签售，去库周期不足5月，尽管北京市场已经是二手房唱主角，但新房库存的告急，势必对未来房价形成极大的上涨压力。 以上三个指标构成了对北京房价上涨的最有力的支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万，四环以内新建商品房住宅单套成交价已超过1000万元，但在需求旺盛，看涨预期不改的情况下，目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变，房价未来连想一下都很可怕。 对其他城市房价走势的判断，笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足，房地产开发投资增速快，新房开工面积大的城市，未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市，尽管目前房价表现抢眼，但看看这三个指标，在未来供应没有问题的情况下，基本意味着这三个城市的房价已经走到了尽头。今年的最后一个季度，房地产的热点城市也许仍然会转换，但很显然，能够对房价真正形成支撑的，仍然是土地供应和未来的新房供应。在这个问题上，包括北京、上海在内的一线城市深得“饥饿营销”的真谛，玩得比合肥这些今年好像中了奖的新人要娴熟多了。未来房价，除了我持续看好的东莞，最终还得回到老辣的一线！