2020两会后中国经济与房地产行业发展展望

讲师资历

课程目标

掌握疫情过后中国经济2020年基本走势 掌握疫情下货币财政双驱动的应对举措 了解中国经济发展基本方向 了解货币政策和财政政策 了解政策出台的基本逻辑和背景 掌握2020年房地产行业发展趋势与投资拓展趋势 2020年房地产行业的几个基本趋势 2020年是房地产企业拿地的最好年份 2020年房地产行业拿地需要重点布局都市圈与城市群 2020年是货币投放与资产增值的年份 3.75万亿地方政府专项债券与1万亿的财政赤字预示房地产走势

课程大纲

第一讲、货币财政双驱动下的房地产行业发展环境分析 一、 疫情后的积极经济对冲政策是房企发展的红利 1.雪上加霜、共克时艰-中国经济整体发展走势 2.货币财政、双轮驱动-新基建与地方债担当主力 3.一体化发展、核心城市群打造-中国发展四梁八柱 4.央行降准、流动性释放-中小微企业的好日子来了 1.扑朔迷离、纵横交错-朝鲜半岛的合纵连横 二、 货币流动性充分释放堪比2009 1.美联储的无限QE必然导致全球各国的量化宽松 2.全球的货币宽松与泛滥导致本国资产价格走低 3.全球范围内的保值与增值资产缩水 4.我国的特别国债与地方政府专项债导致货币流动性泛滥 三、 美联储负利率时代对于我国房地产行业的影响 1.美联储负利率将带动全球各国的低利率政策 2.美联储负利率将促使各国货币流动性泛滥 3.美联储负利率将导致货币贬值 4.美联储负利率将导致美金计价资产增值 5. 美联储负利率将对我国货币政策产生巨大压力 四、 负利率时代我国货币政策与资产走势 1.新基建”与地方政府专项债券导致央行继续扩大M2体量 2.房住不炒导致地产类资产增值预期减弱 3.股市、房产、现金资产收益持续走低 4.为提振经济-LPR利率将继续下调 五、 低利率时代对于房地产和投资的影响 1.日本负利率时代与日本资产泡沫产生的历程回顾 a)美日贸易战后的日元资产疯狂增值 b)日元增值后的日本脱实向虚 c)脱实向虚后的日本负利率刺激政策 d)日本贬值后的资产泡沫破裂 六、 没有出口就没有经济增长-四十年中国经济发展四代模式与房地产 5.黑猫白猫、发展硬道1978年-2000年 6.入主世贸、融入全球2000年-2008年- 7.黄金时代、百花齐放2008年-2014年- 8.腾龙花鸟、凤凰涅槃2014年-2020年 a)基建要稳-PPP与地方债 b)利率要稳-LPR、降准 c)汇率要稳-管住资本项 d)股市要稳-审核到注册 e)房产要稳-房住不炒、因城施策 七、 稳字当头- “六稳”“六保”下的2020年中国经济形势与房地产 1.稳就业-握牢红线 2.稳金融-守住底线 a)控制货币政策中性稳健 b)去杠杆 c)稳外汇 d)稳股市 e)防止资产泡沫形成 3.稳外贸-开拓外线 4.稳外资-增加内线 5.稳投资-打开多线 6.稳预期-控制上线 7.中美贸易战缓和 a)全球贸易分工体系下不平衡发展模式 b)产业升级背景下的修昔底德陷阱 c)中国制造2025、市场换技术、央企国企非市场化、农产品及资本项开发 8.2020年我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析 1.宏观经济政策-科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡 2.货币政策-流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微 3.财政政策-提质增效积极的财政政策、压支出、保民生 4.区域经济-都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳 5.资本市场-创业板、新三板 6.汇率政策-人民币走势区域分析 7.金融风险防范-稳健适度 8.房地产-城市更新与旧改、都市圈房地产崛起 9.国企改革-三年行动方案 10.投资政策-加大外资引进 11.产业政策-设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级 八、 青蝙蝠、黑天鹅、灰犀牛- 2020中国经济发展的手段与挑战 2.投资-政府投资四万亿的总结与美金加息缩表 3.消费-高房价背后的消费降级 4.出口-中美贸易战将产业转移进行时终结 5.低端产业转移到东南亚 6.中国产业升级任重道远 7.经济增速放缓、产业衰退 8.高杠杆作用下的企业无力崛起 9.系统性风险依旧存在 10.货币贬值预期加大 11.过剩产能无法消化 12.老龄化速度加快 13.政府负债继续加大 九、 不忘初心，牢记使命-邓公改开42年与全球贸易分工及一带一路战略 1.富起来-我与全球做生意-产业转移 2.强起来-全球与我做生意-产业集聚 3.冲出重围-中国一带一路战略 4.走向辉煌-全球产能输出与中国经济新一轮崛起 第二讲、土地与发展的博弈-2020年中国房地产 一、 2020年是房地产企业投资拓展的最佳年份 1.3.75万亿地方债+1万亿财政赤字昭示土地价格攀升 2.房住不炒总基调定位2020年全国房地产价格 3.政策压制投资、市场机制反作用明显 4.土地财政仍旧是中国经济发展的备用金 5.新周期下的房地产与房价 a)房价涨幅趋稳 b)不存在泡沫 c)库存去化有效 d)存量住房尚未过剩 6.2020年“稳房价”与因城施策是基调 1)都市圈城市圈是2020年投资拓展关键区域 2)发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境 3)区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强 4)2020年销售面积增速预计首次负增长 5)房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线” 二、 新牛郎与织女的故事-2020年的中国房地产 1.政府 - 喜欢却不能爱 2.开发商-求之却总不得 3.银行- 想给又不敢给 4.施工- 想做却没得做 三、 剪不断、理还乱-中国房地产与中国经济 1.中国经济发展的离不开中国房地产 2.房地产全产业链对中国产业格局的影响 3.房地产开发的土地价格逐年升高的因素 4.房地产绑架大量的社会公共资源 5.房地产对于金融行业的影响 6.房地产对于地方政府税收的影响 四、 从增量到存量、从投资到运营-中国房地产新红利 1.中国房地产总供给与总需求分析 2.城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇 3.存量市场房地产企业变身运营商与投资商 4.Reits与ABS对于房地产的影响 5.中国人的财富65%都是房产 五、 中国房地产新政策与新机遇 1.总的房地产存量里60%的老旧小区 2.城市分化-新一线二线崛起 3.城市更新-美好生活的向往 1)M0和C65地块的机遇 2)商办改长租公寓 3)工业改长租的 4.农村集体经营性用地直接上市 1)产城业务 2)长租公寓 3)养老地产 4)新型商业 5.房地产投资信托基金与ABS 六、 2020年中央政府积极的财政政策对于房地产影响 1.都市圈和城市群 a)1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示 b)城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边 2.粤港澳大湾区 a)9+2格局代表了中国未来经济增长极 3.长三角一体化 4.京津冀一体化 七、 当下情况下，房地产投资价值判断方法及房地产融资 1.房地产未来的三商合一趋势 2.房地产投资增值四个判断方法 a)产业有动力 b)人口持续增长 c)基础设施和公共服务 d)土地供应稀缺 3.新形势下房地产行业发展融资新模式 a)房地产直接融资 b)房地产间接融资 c)股权融资 d)债权融资 e)私募融资 f)公墓融资