2020中国经济与房地产行业发展展望

讲师资历

课程目标

掌握疫情过后中国经济2020年基本走势 掌握疫情下货币财政双驱动的应对举措 了解中国经济发展基本方向 了解货币政策和财政政策 了解政策出台的基本逻辑和背景 掌握2020年房地产行业发展趋势与投资拓展趋势 2020年房地产行业的几个基本趋势 2020年是房地产企业拿地的最好年份 2020年房地产行业拿地需要重点布局都市圈与城市群 2020年是货币投放与资产增值的年份 3.75万亿地方政府专项债券与1万亿的财政赤字预示房地产走势

课程大纲

第一讲：货币财政双驱动下的房地产行业发展环境分析 一、内部环境看经济——为了应对疫情对经济的影响所提出的对冲政策 1. 雪上加霜、共克时艰-中国经济整体发展走势 1）一季度GDP增速全线放缓 3）各行业受损严重 3）保就业促民生成聚焦点 2. 货币财政、双轮驱动-新基建与地方债担当主力 1）货币发放力度持续加大 2）政府新一轮投资重启 3. 一体化发展、核心城市群打造-中国发展四梁八柱 1）京津冀一体化 2）长三角一体化 3）粤港澳大湾区 4）长江经济带 5）成渝经济圈 4. 央行降准、流动性释放-中小微企业的好日子来了 1）大中型银行贷款主要流向中小微 2）持续加大减税降费力度 3）延长公积金与税费缴纳时间 二、外部环境看经济——美联储的无限QE与2万亿财政刺激政策 1. 美联储的无限QE必然导致全球各国的量化宽松 1）美联储宽松引发全球货币巨幅波动 2）美联储负利率时代即将到来 3）印美金应对疫情已成为当下主要政策 2. 全球的货币宽松与泛滥导致本国资产价格走低 1）资产缩水 2）货币汇率贬值 3）全球货币泛滥时代 3. 全球范围内的保值与增值资产缩水 1）美金指数持续走高 2）黄金价格看涨 4. 我国的特别国债与地方政府专项债导致货币流动性泛滥 1）央行资产负债变变化的十年 2）外汇占款持续缩减 3）人民币贬值压力加大 4）特别国债与金融业资本金 三、货币政策看经济——美联储负利率时代对于全球经济的影响 1. 美联储负利率将带动全球各国的低利率政策 1）日本的负利率时代资产、货币、出口回顾 2）广场协定是公平协议 2. 美联储负利率将促使各国货币流动性泛滥 3. 美联储负利率将导致货币贬值 4. 美联储负利率将导致美金计价资产增值 5. 美联储负利率将对我国货币政策产生巨大压力 四、财政政策看经济——我国货币政策与财政政策定位 1. 地方债加码3.75万亿 1）地方债余额23万亿 2）投放力度空前 3）未来不设限额 2. 财政赤字1万亿 3. 预算内投资资金6000亿 1）中央直接投资应对疫情 2）各地投资持续加码 4. “新基建”与地方政府专项债券导致央行继续扩大M2体量 5. 房住不炒导致地产类资产增值预期减弱 1）放松人口落户限制 2）土地上涨预期加大 6. 股市、房产、现金资产收益持续走低 1）资产收益走低是常态 2）股市回顾实体经济晴雨表 6. 为提振经济-LPR利率将继续下调 五、实体经济看发展——四十年中国经济发展四代模式 1. 黑猫白猫、发展硬道1978年-2000年 1）引进外资、打造产业 2. 入主世贸、融入全球2000年-2008年 1）融入全球、本土崛起 3. 黄金时代、百花齐放2008年-2014年 1）实体与出口、房产与服务快速发展 4. 腾龙花鸟、凤凰涅槃2014年-2020年 1）产业转型、科技创新 2）基建要稳——PPP与地方债 3）利率要稳——LPR、降准 4）汇率要稳——管住资本项 5）股市要稳——审核到注册 6）房产要稳——房住不炒、因城施策 六、经济发展看地产——稳字当头- “六稳”与“六保”下的中国经济形势 1. 稳就业——握牢红线 1）扩大研究生招生规模 2）鼓励自主创业 3）加大实体扶持力度 2. 稳金融——守住底线 1）控制货币政策中性稳健 2）去杠杆 3）稳外汇 4）稳股市 5）防止资产泡沫形成 3. 稳外贸——开拓外线 1）一带一路建设持续加码并引入人民币投资 2）自贸区建设范围更广 4. 稳外资——增加内线 1）优惠政策更优惠 2）引进力度更强大 5. 稳投资——打开多线 1）政府投资给资金 2）企业投资给政策 6. 稳预期-控制上线 1）不设GDP目标是为了更好的发展 7. 中美的矛盾 1）全球贸易分工体系下不平衡发展模式 2）产业升级背景下的修昔底德陷阱 3）中国制造2025、市场换技术、央企国企非市场化、农产品及资本项开发 8. 经济关于我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析 1）宏观经济政策：科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡 2）货币政策：流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微 3）财政政策：提质增效积极的财政政策、压支出、保民生 4）区域经济：都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳 5）资本市场：创业板、新三板 6）汇率政策：人民币走势区域分析 7）金融风险防范：稳健适度 8）房地产：城市更新与旧改、都市圈房地产崛起 9）国企改革：三年行动方案 10）投资政策：加大外资引进 11）产业政策：设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级 七、投资出口看经济——经济对于投资、出口、消费表述的深意 1. 投资-政府投资四万亿的总结与美金加息缩表 2. 消费-高房价背后的消费降级 3. 出口-中美贸易战将产业转移进行时终结 4. 低端产业转移到东南亚 5. 中国产业升级任重道远 6. 经济增速放缓、产业衰退 7. 高杠杆作用下的企业无力崛起 8. 系统性风险依旧存在 9. 货币贬值预期加大 10. 过剩产能无法消化 11. 老龄化速度加快 12. 政府负债继续加大 八、全球贸易看经济——邓公改开42年与全球贸易分工及一带一路战略 1. 富起来-我与全球做生意-产业转移 2. 强起来-全球与我做生意-产业集聚 3. 冲出重围-中国一带一路战略 4. 走向辉煌-全球产能输出与中国经济新一轮崛起 九、区域发展看经济——都市圈和城市群成为经济关注的焦点与热点 1. 经济看香港问题 2. 经济看台海局势 3. 都市圈和城市群 1）1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示 2）城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边 4. 粤港澳大湾区 1）9+2格局代表了中国未来经济增长极 5. 长三角一体化 6. 京津冀一体化 十、金融市场看经济——扶持小微、流向实体、房住不炒、加大宽松 1. LPR利率将会继续下调 2. 货币继续加大增量投放 3. 货币的杠杆效应接近极限 4. 通胀与通缩并存 5. 促进内需与消费 6. 加大贷款投放力度 7. 土地增值潜力凸显 8. 房企拿地关键之年 第二讲：土地与发展的博弈-2020年中国房地产 一、2020年是房地产企业投资拓展的最佳年份 1. 3.75万亿地方债+1万亿财政赤字昭示土地价格攀升 2. 房住不炒总基调定位2020年全国房地产价格 3. 政策压制投资、市场机制反作用明显 1）乡村振兴主题地产 2）精准扶贫主题地产 3）民生就业主题地产 4. 土地财政仍旧是中国经济发展的备用金 1）土地价格上涨预期看好 2）房价上涨是时间问题 5. 新周期下的房地产与房价 1）房价涨幅趋稳 2）不存在泡沫 3）库存去化有效 4）存量住房尚未过剩 6. 2020年“稳房价”与因城施策是基调 1）都市圈城市圈是2020年投资拓展关键区域 2）发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境 3）区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强 4）2020年销售面积增速预计首次负增长 5）房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线” 二、新牛郎与织女的故事——2020年的中国房地产 1. 政府：喜欢却不能爱 2. 开发商：求之却总不得 3. 银行：想给又不敢给 4. 施工：想做却没得做 三、剪不断、理还乱——中国房地产与中国经济 1. 中国经济发展的离不开中国房地产 2. 房地产全产业链对中国产业格局的影响 3. 房地产开发的土地价格逐年升高的因素 4. 房地产绑架大量的社会公共资源 5. 房地产对于金融行业的影响 6. 房地产对于地方政府税收的影响 四、从增量到存量、从投资到运营——中国房地产新红利 1. 中国房地产总供给与总需求分析 2. 城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇 3. 存量市场房地产企业变身运营商与投资商 4. Reits与ABS对于房地产的影响 5. 中国人的财富65%都是房产 五、中国房地产新政策与新机遇 1. 总的房地产存量里60%的老旧小区 2. 城市分化-新一线二线崛起 3. 城市更新-美好生活的向往 1）M0和C65地块的机遇 2）商办改长租公寓 3）工业改长租的 4. 农村集体经营性用地直接上市 1）产城业务 2）长租公寓 3）养老地产 4）新型商业 5. 房地产投资信托基金与ABS 六、2020年中央政府积极的财政政策对于房地产影响 1. 都市圈和城市群 1）1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示 2）城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边 2. 粤港澳大湾区 1）9+2格局代表了中国未来经济增长极 3. 长三角一体化 4. 京津冀一体化 七、当下情况下，房地产投资价值判断方法及房地产融资 1. 房地产未来的三商合一趋势 2. 房地产投资增值四个判断方法 1）产业有动力 2）人口持续增长 3）基础设施和公共服务 4）土地供应稀缺 3. 新形势下房地产行业发展融资新模式 1）房地产直接融资 2）房地产间接融资 3）股权融资 4）债权融资 5）私募融资 6）公墓融资