后疫情时期房地产开发经营的财税管控

讲师资历

培训时长	2天
授课对象
授课方式	内训

课程目标

课程大纲

后疫情时期房地产开发经营的财税管控[课程设置背景]2020年是极不平凡的一年。我国面对错综复杂的国内形势、艰巨繁重的国内改革发展任务，特别是新冠肺炎疫情严重冲击，国内人民在核心的坚强下，砥砺前行、开拓创新，取得了抗击新冠肺炎疫情斗争重大战略成果，成为实现经济正增长的主要经济体。2020年经济工作会议对房地产行业要求是，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。因地制宜、多策并举，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，促进房地产市场平稳健康发展。高度重视租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜。对租金水平进行合理调控，降低租赁住房税费负担，规范发展长租房市场。会议要求，要优化税务执法方式，深入推进执法、精细服务、精准监管、精诚共治，不急转弯，政策操作上要更加精准有效，大幅提高税法遵从度和社会满意度，把握好政策时度效。宏观政策为房地产行业指明了发展方向，房地产企业要不失时机，把疫情耽误的时间抢回来，做好2021年的发展规划，合规经营、依法纳税。为此，我们举办这次讲座，与大家探讨后疫情时期的房地产企业财税管控问题。培训受益：（1）“营改增”引起了会计核算的变化，会计核算为税收征管提供基础数据。解读“营改增”及“减税降费”会计核算的主要业务处理方法。（2）房地产开发经营各阶段的主要业务内容及与之适应的财税管控方法。（3）新形势下房地产企业融资方式。（4）用“分类法”按房产类别核算开发产品的成本，为土地增值税清算和企业所得税汇算清缴奠定基础。（5）“营改增”引起的土地增值税清算的变化，正确进行土地增值税的预征、清算与纳税申报。授课对象：房地产开发公司总经理、财税总监、财务经理以及经办纳税业务的财会人员等。主要授课内容：   房地产开发经营业务增值税的会计处              一、会计科目设置的原则                                   二、“营改增”后“应交税费”科目的设置                   三、增值税的主要账务处理                                （一）取得资产或接受劳务疑难业务的账务处理。            （二）经营租赁增值税纳税时间财税差异及处理技巧          （三）项目结束时扣留的质量保证金如何处理                （四）企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理     （五）预缴增值税的账务处理                              （六）非正常损失不动产进项税额的会计处理         四、土地增值税会计处理                                  五、生活服务业增值税加计抵减15%的会计处理             六、试行增值税期末留抵税额退税的会计处理方法   第二讲  投资决策阶段会计处理与财税协调一、“土地征用及拆迁补偿费”的构成及会计处理                      二、以土地投资子公司的会计处理与财税协调                        三、投资决策阶段发生费用的会计处理                              四、非货币资产对外投资递延纳税的会计处理与财税协调              五、土地出让金及拆迁补偿返还的会计处理与财税协调                六、红线外发生的费用是否允许税前扣除                            七、以房换地取得土地使用权的会计处理与财税协调                  八、以分房产为目的吸收资金合作开发的会计处理与财税协调                           九、以分红利为目的吸收资金合作开发的会计处理与财税协调          十、房地产企业参与城镇老旧小区改造的财税处理 第三讲、前期准备阶段会计处理与财税协调一、前期准备阶段主要工作内容                            二、企业所得税扣除凭证的管理                            三、房地产企业与施工企业承包方式的博弈                 四、城镇土地使用税纳税的起止时间和税收减免                       五、拆迁补偿支出原始凭证获取及会计核算                 六、“土地价款”包括的范围和账务处理                   七、 转让“营改增”前取得的土地使用权的会计处理技巧        八、营销设施建造费的会计核算与税前扣除                 九、土地闲置的会计处理与税前扣除                       十、开发项目发生的前期物业管理费的会计核算与税前扣除第四讲、建设施工阶段会计处理与财税协调一、房地产预售的条件及《预售许可证》的申领               二、房地产预售收入凭证的开具、会计处理和预交增值税             三、商品房预售、现售和按揭销售的会计处理与财税差异     四、合理的工资薪金支出税前扣除遵循的原则               五、五项补贴税前扣除的财税差异与纳税调整               六、社会保险费——“五险一金”的税前扣除                  七、党组织工作经费、工会经费、职工教育经费的税前扣除   八、职工差旅费税前扣除的改革措施                       九、试行增值税期末留抵税额退税的财税处理第五讲、竣工验收与租售阶段会计处理与财税协调一、房地产项目的竣工验收工作                             二、一般纳税人选择简易计税方法的会计处理与财税协调      三、一般计税方法扣除土地价款的财税处理                  四、企业所得税与土地增值税“收入总额”差异与纳税调整    五、“买一赠一”的财税处理                              六、分期收款销售财税差异分析与财税协调                  七、公益性捐赠财税差异分析与处理方法                    八、经营租赁纳税时间财税差异与应对方法                  九、转租赁业务节税操作方法及难点解读                    十、“转让其他权益性无形资产”降低税费的税收策划       十一、经营性售后回租再转租的税收策划                   十二、一般纳税人出租“营改增”后取得的房产如何纳税     十三、以前年度损益调整财税差异与协调 第六讲、“分类法”核算开发产品的方法一、“分类法”的原理与法律依据。                         二、划分开发产品类别的六项原则。                        三、《开发成本》账户设置与成本项目核算的主要内容 。          四、开发产品成本核算的管理与成本核算的一般流程。                五、成本核算的部门分工与成本核算资料的提供。六、实例演示不同类型房地产的成本分配计算全过程。          七、开发产品成本核算方法概括总结。                   八、企业所得税与土地增值税成本核算的差异分析。          九、实例演示用层高系数法计算各类房产的建筑安装成本。          十、利用人防工程建造地下车库的产权归属与财税处理。第七讲、土地增值税的预征、清算与纳税申报  一、土地增值税清算的核心二、“营改增”后应税收入总额的计算方法三、扣除项目金额包括的范围与财税处理四、土地增值税的预征、清算与纳税申报五、土地增值税的清算单位与清算条件六、土地增值税清算前的准备工作七、土地增值税扣除凭证管理的具体规定八、土地增值税清算时需要计算的特殊指标九、普通标准住宅的税收优惠政策及其享用十、土地增值税免税临界点的测算及应用十一、国内收回土地使用权是否可以免税十二、卖毛坯房还是卖装修房的规划十三、房地产企业转让开发项目与转让股权的博弈十四、管理费用的核算技巧十五、巧用利息扣除法降低税费支出十六、调整基础设施建设费，降低土地增值税的税收策划。          十七、解析土地增值税清算时企业所得税的清退方法。