“2213”：土地出让“两集中”政策解读与房地产企业应对（项目合作开发等）

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课程目标

课程大纲

 “2213”：土地出让“两集中”政策解读与房地产企业应对王传宝 教授时长：0.5-1天。可根据客户要求，调整课纲 一、22城“两集中”供地新政的推出1、全国22城市一年只能出让三次宅地，房地产调控长效机制伸向土地供应2、新政覆盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市。3、集中挂牌与集中出让，将如何传导到楼市？“双集中”制度对行业的影响重大，不亚于此前的三条红线和限贷政策。4、双集中卖地政策，就像东北在冬天卖白菜一样，贵不起来，不像南方的蔬菜全年常有，能随行就市。这一政策对地方政府、对企业自上而下的压力都很大。 二、22城“两集中”供地新政进展和实施效果解读：基于北京、杭州等城市土地出让实践1、北京首批集中供地解读（1）反思：“陪跑团”和“老白干”（2）房企面临未来更多的挑战：再战高标准，入围房企需提交高标准建设方案（3）中标经验：从北京集中土拍首日看，联合体成为拿地主体的主要形态（4）不能为拍地而拍地：提前算好拍地商业账2、杭州首批集中供地解读（1）杭州楼市景气度依旧高涨：封顶的溢价率、刷新纪录的高自持率（2）土地市场的火热情绪迅速传导到了二手房交易市场（3）集中供地的火热程度远远超出房企的预料3、深圳的首场集中供地解读（1）密集集中供地下，利润空间的压缩逼使房企投资逻辑分化（2）赚个流量（3）投资逻辑4、广州首批集中供地解读：集中供地的竞争火力冷热分化——67家房企围猎广州首批48宗宅地：马甲围地、开拍前竞价与远郊地块流拍（1）开发商比较踊跃（2）热点地块遭抢（3）马甲围地（4）六幅宅地流拍（5）谁是赢家5、从7大城市集中供地来看，这场集中供地潮变成了一场“囚徒困境”6、房地产企业的市场取舍：天津和长春土地市场遇冷7、大买家： 7个城市4600亿元成交金额中，央企和国企背景房企及联合体拿地金额2050亿元 三、22城“两集中”供地新政的反思1、楼市“集中供地”的假象与真相2、集中供地下房企分化加剧：龙头房企和国企的下半场 四、 22城“两集中”供地新政之后的土拍市场，房地产企业如何应对？1、22城宅地迎来集中竞拍，房企买地钱从哪儿来（1）降低融资成本，应对房企分化（2） “拿地保证金融资”都是一个全新的融资概念（3）房企区域融资负责人四处寻找短期融资之道（4）资金调配（5）保证金融资和前融需求开始大幅增加（6）前融受制（7）找钱2、积极研判各地土地集中出让规则：以上海、成都为例（1）上海首批集中供地52宗 限定溢价率不超10%（2）上海制定新竞价规则（3）上海设计机制，杜绝多个“马甲”“围标”抢地（4）成都新规：禁止“三条红线”超标的房企参与土拍（5）杭州： 9月底前，试点开展“竞地价竞品质”的土地出让方式3、房地产企业应对：根据每个城市的供地结构，匹配合适的应对策略4、不改就等死：土地供给集中制下小房企的生存之战5、房地产转向城市更新领域（1）城市更新不是房地产开发（2）拆除重建、有机更新、综合整治三个概念辨析（3）案例：成都的猛追湾改造项目，是EPC+O模式（即设计、采购、施工及运营维护一体化的总承包模式（4）企业参与城市更新有五个关键要点：科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要 五、 22城“两集中”供地新政的应对：“联合体” 合作拿地，开展项目合作开发1、合作已成常态，房企权益比呈下降趋势2、房企合作开发中常见的五种模式（1）合资成立项目公司获取土地（2）与土地持有方进行股权合作（3）集团层面的战略合作（4）小股操盘（5）代建2、房企在合作开发中扮演的角色（1）项目的独立操盘与联合操盘1）独立操盘2）联合操盘（2）项目的并表选择1）上市房企优先并表2）实际控制方优先并表3）股权一致则协商并表3、不同类型房企规模发展的四种模式：合作开发对企业发展的作用及意义（1）独立操盘能力强、项目权益高的房企（2）品牌能力强、项目合作较多的大型房企（3）通过合作开发推进全国化扩张的房企（4）操盘及项目管理能力较强的房企4、实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题（1）在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异。都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。（2）由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在的责任界定问题，也是不容忽视的。5、房企在参与项目合作开发的前期，应该尽力规避潜在的风险（1）各合作方需要明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目的有序开发。（2）需要做好财务核算和工程进度的管理。地产开发作为资金占用大、开发流程复杂、周期较长的系统工程，潜在的风险可能会带来较大的负面效果。（3）需要建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。6、案例：卓越置业未来将以合作操盘模式开发北京4宗宅地7、关于项目合作开发的极简解释 六、22城“两集中” 土地新政展望1、到底缺不缺地？土地供应会不会加大？2、蔡继明： 《关于取消对城市建设用地不合理限制的建议》3、 土地供应会加大，但地方政府会继续采取“挤牙膏”的方式供地4、“2213”土地出让“两集中”政策会继续“打补丁”5、如果房价预期控制不住，会有更多的城市采取22城类似政策，比如西安和徐州6、房地产企业“用脚投票”：多数房企开始战略收缩，投资的重心逐步向核心城市、核心地段倾斜 七、22城“两集中”供地新政的学习与思考——当前土地政策背景下，房地产行业/企业如何应对？——深耕湖南、长沙市场的基础上，开拓22个城市及其都市圈市场——研判长沙等城市集中供地、准备充足资金、联合体拿地……——与22城GDP接近、市场潜力接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标——给国企的策略建议