解析商业地产动线规划落地的各关键要项

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课程大纲

　　商业地产动线规划和业态落位                      【纲要】　一、商业地产动线的基本认识   1、商业地产动线的基本概念     2、商业地产动线的基本体系     2.1外部动线: 外联开口/通道；客车动线/停车场；行人动线；          货车动线/卸货场；     2.2内部动线：平面动线；所有营业区域室内外的平面动线；          建筑体内垂直动线；  3、商业地产动线的基本特征可见性—— 容易看见各个商店可达性——容易到达  很便捷可识性----容易辨识  不迷方向　二、商业地产动线设计规划的基本原则  （一） 交通优先       1、根据城市路网合理规划动线与建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；       2、人车分流，车流和货流全部从场地周边进入地块和建筑点和线。 （二） 内外结合       1、注重内外沟通，脉络清晰；       2、注重立体人流的自然顺畅，合理分配关系；       3、避免盲区和死角；       4、合理设置宽度。 （三） 主次分明      1、主动线与各功能分区顺畅连接      2、主动线与各主出入口、外围主干道顺畅连接      3、主力店、次主力店及独立商铺的顺畅连接（四） 分区清晰：      1、按业态彼此之间的功能衔接关系规划；      2、根据运营实际客观要求规划功能和业态；      3、遵守设计规范的基本上满足运营要求。（五）回环度高     1、回环度的判定     2、回环度的体系 三、商业地产动线规划的评估方法    1、动线因素评估的权重设置    2、动线规划要项的基本定律 四、当前商业地产项目动线规划出现的一些重要失误 （一）外部动线问题     1、人车不分流，客货不分流      2、车流人流交叉     3、主出入口位置不当     4、主入口临街过远     5、主临街面被隔离     6、下沉广场设置不当     7、停车场位置不当     8、卸货场位置不当 （二）内部动线问题     1、主出入口不当             2、视线不好无法引导            3、位置感不强容易迷路     4、回环度差产生死角     5、主次动线不分、动线凌乱     6、动线不分级别     7、内外不接合     8、不与业态结合 五、动线设计规划的基本策略     1、一体化规划原则, 与城市交通衔接、兼顾建筑的整体性、          平面与垂直动线、业态落位、商业空间等统一整体规划。     2、突出动线对客流引导作用、增强动线对聚客引客主动意识。     3、明确各功能分区、建立和促进各分区的客流分配与共享     4、遵循商业运营规律尊重商业经验。寻求综合效益。     5、照顾商业地产开发租售比区间的衔接和增效 六、实施动线规划设计的可行性操作方法 （一）地块分析与外围动线导入的策略      1、地块商业价值分析      2、地块客流导入的方法 （二）一体化的规划动线体系---内外和分区动线      1、 一级动线（主动线）的系统建立        1.1 平面一级动线系统           1.1.1外部动线系统           1.1.2内部动线系统        1.2垂直动线系统      2、业态和功能分区与一、二级（次动线）及以下动线系统衔接        2.1业态和功能分区与一级动线系统衔接          2.1.1 业态和功能分区初步建立          2.1.2业态和功能分区与一级动线系统衔接        2.2业态和功能分区的二级（次动线）及以下动线系统建立     3、垂直动线系统与各建筑体、功能区、竖向业态的衔接       3.1垂直动线系统与建筑体的衔接       3.2垂直动线系统与功能区的衔接       3.3垂直动线系统与竖向业态的衔接（三）动线体系与业态的结合规划      1. 动线体系下的业态落位、业态运营要求下的动线体系      2. 业态落位的一般规律      3. 业态落位与动线与建筑的衔接（四）动线与导引系统      1. 视线与动线      2. 导引系统的建立      3. 空间设计与动线一体化（五）反复优化与调整      1、由多方共同参与的方案优化研究      2、设计与调整兼顾相互留余 全课件所涉及的案例示例约50多个